4月2日下午，在广州举办的2026观点年度论坛上，观点指数发布《卓越指数·2026房地产卓越表现报告》（下简称报告）。报告指出，2026年，中国房地产行业在深度调整中迎来了清晰的转折点。代建行业作为房地产轻资产转型的核心路径，已从“配角”走向“主角”，成为推动房地产高质量发展的重要力量之一。
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报告指出，当前，代建行业仍面临费率承压、竞争加剧、能力升级等多重挑战。但长期来看，随着政策的持续赋能、市场需求的不断迭代、企业能力的持续提升，代建行业的发展前景依旧广阔。
证券配资服务平台代建业务从传统住宅开发向城市更新等多领域延伸
2025年，国家宏观政策与地方实施细则协同发力，为代建行业注入长期增长动能。从中央层面看，“十五五”规划建议、中央城市工作会议、《关于推动城市高质量发展的意见》等政策文件，明确了房地产发展新模式的核心方向，推动代建业务从传统住宅开发代建，向城市更新、老旧住房改造、保障性住房建设、产业园区配套等多领域延伸，其中公共设施代建、产业园区代建成为新的增长极。不过，住宅代建仍是代建行业的核心赛道，市场需求呈现“保障+改善”双轮驱动的特征。
从地方层面看，2025年以来，湖南、内蒙古等省市先后发布投资项目代建制管理办法；廊坊、青岛、济南、中山三乡镇等多地进一步细化政策，形成“强制代建范围+激励机制+监督管理”的完整体系，推动代建行业向专业化、规范化转型。
2025年，代建行业整体保持增长态势，但受宏观环境承压、市场竞争加剧等因素影响，呈现出“规模分化显著、费率持续承压、布局聚焦核心”的特点。
从企业规模看，2025年，代建企业新增签约项目面积显著分化，头部企业凭借品牌、资源与专业优势实现规模领跑但增速放缓，中部企业加速拓展，尾部企业增速较慢，甚至出现收缩。
头部企业方面，比如绿城管理，2025年以3535万平方米新签约规模位列行业第一，代建费用为93.5亿元，增长约0.5%。旭辉建管截至2025年末，在管项目超270个、总建筑面积逾4200万平方米，全年新增项目79个，全年销售额突破100亿元，展现出强劲的经营韧性。远洋建管2025年新增项目82个，新签约规模超1500万平方米，新进入深圳、成都、长春、福州、重庆等一二线城市。不过，也有企业新签规模大幅收缩，例如:中原建业截至2025年11月末，新签合约项目仅13个，新增合约建筑面积84.93万平方米，较2024年同期大幅减少61.8%。
分化格局的背后，是企业战略与核心能力的差异:头部企业进行全国化全业态布局，凭借品牌优势和全流程服务能力，获取优质项目资源；中部企业积极拓展合作网络，加强与地方国企、AMC机构的协同，加速规模扩张；尾部企业多为属地化探索，部分企业通过低费率抢单维持生存，但面临质量风险与利润压力。
代建行业费率普遍低于3%，利润空间持续压缩
报告指出，据行业实践，当前代建费率普遍低于3%，较早期5%-6%的水平明显回落，部分企业代建费率已从5%-6%降至3%-4%(含人工费)，利润空间持续被压缩。
下降的核心原因主要有两方面:一是委托方成本控制需求驱动，房地产行业盈利压力传导至代建领域，委托方(尤其是房企、地方平台公司)纷纷压缩开发成本，代建服务费成为被压缩的重要环节；二是行业竞争加剧，随着代建赛道参与者激增，部分新进企业通过低费率抢单，导致行业整体费率下滑。
值得警惕的是，低费率竞争可能引发质量风险。部分新进企业为抢占市场份额，过度降低费率，导致后期项目管理、工程质量无法得到保障，不仅损害委托方利益，也影响行业整体口碑。观点指数认为，合理的利润是维持企业稳定经营和行业高质量发展的关键，代建企业应避免恶性价格战，通过提升专业能力、拓展高附加值服务，实现规模与利润的平衡。
核心城市群仍是代建业务的“主战场”。长三角、珠三角、成渝三大核心城市群，改善性住宅需求旺盛、产业配套完善、城市更新项目密集，为代建业务提供了稳定的需求支撑。绿城管理、金地管理、龙湖龙智造等企业，在南京、武汉、上海、深圳等核心城市持续深耕，通过对标高端产品系、提升服务品质，巩固市场地位。
观点指数认为，2025年，房地产行业风险出清进程加速，企业化债需求持续释放，推动金融机构手中沉淀大量亟待盘活的不良资产。未来两至三年内，不良资产代建领域业务规模将呈现快速增长态势，这一赛道不仅前景广阔且尚处于发展初期，具备显著的战略价值。不过，不良资产代建市场准入门槛较高，并非所有代建企业均能承接此类项目。
在费率持续下滑，项目收入下降之下，2025年，代建企业盈利能力面临下滑。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬配资融资配资
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